房屋共用部位、共用设施设备维修项目

hellocq · 发表于 2024-1-14 13:03:02

房屋共用部位、共用设施设备维修项目

（DB·510100T·054-2010）

针对小区物业共用部位、共用设施设备在维修项目中，广大业主，特别是业主委员会，由于不清晰哪些项目需要维修、哪些项目需要更新、哪些项目需要改造，造成许多无奈的损失。笔者根据“（DB·510100T·054-2010”之分类，梳理了一些相关内容，供有需要的同仁予以借鉴，共创美好家园。
一、主体结构维修项目
（一）地基、基础
1.维修
出现不均匀沉降，经检测、鉴定，表明沉降不稳定。
2.改造
按规定鉴定为危险点。
（二）柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构
1.维修
（1）保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等。
（2）经检测、鉴定，结构出现安全问题。
2.改造
（1）柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求。
（2）按规定鉴定为危险点。
二、屋面维修项目
（一）屋面（如瓦屋面、型材屋面等，含构造层、屋脊、檐口等）
1.维修
屋面出现不平整、破裂等，构造层出现空鼓等，交接处出现不密实等，屋脊、檐口出现不平直等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（二）保温层
1.维修
出现开裂、空鼓等。
2.改造
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用安全及外保温功能，且损坏面积达到20%及以上。
（三）防水层（如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等）
1.维修
出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等，引起房屋渗水，严重影响房屋使用功能。
2.改造
经维修后仍达不到要求。
三、外墙面维修项目
（一）面层（如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰板面层、玻璃幕墙、油漆层等）、密封胶条、支持构件等
1.维修
面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等，其中块料面层出现破裂、脱落等，密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件、空调架等损坏，影响使用功能和市容观感。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（3）外墙翻新。
（二）外保温层
1.维修
出现开裂、空鼓等。
2.改造
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用功能及外保温功能，且损坏面积达到20%及以上。
四、室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目
（一）地面、踢脚线等
1.维修
地面出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（二）内墙面（如抹灰、涂料层等）、块材（如瓷砖、石材等）
1.维修
内墙面出现起层、开裂、空鼔、渗漏等，块材出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（三）天棚（含吊顶、吊挂结构件等）
1.维修
天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、锈蚀等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（四）扶手、栏板等
1.维修
出现破损、断裂、脱落、连接件（墙）松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
经维修后仍达不到要求。
五、地下室维修项目
（一）地面、墙面
1.维修
出现起层、开裂、空鼔、翻砂等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（二）天棚
1.维修
出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到20%及以上。
（三）防水层
1.维修
出现渗水，影响正常使用。
2.改造
经维修后仍达不到要求。
六、其它共用部位维修项目
（一）门、窗
1.维修
出现构件变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等，影响使用功能和观感效果。
2.改造
经维修后仍达不到要求。
七、道路、停车场维修项目
（一）道路基础
1.维修
（1）基层沉降，出现裂缝等，影响使用功能和观感效果
（2）其它原因（如爆管等）造成道路基础损坏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）路面及装饰层
1.维修
（1）出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果。
（2）其它原因（如爆管等）造成路面及装饰层损坏。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）交通标识、画线
1.维修
出现脱落、模糊、无法辨识等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏率达到50%及以上。
3.改造
新增。
（四）灯饰等附属设施
1.维修
出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新。
3.改造
新增、扩建。
八、广场维修项目
（一）基础
1.维修
（1）出现裂缝、基层沉降等，影响使用功能。
（2）其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）面层（如石材、块料等）
1.维修
（1）出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果。
（2）其它原因（如管道爆裂等）造成面层损坏。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
九、沟渠、水池、游泳池维修项目
（一）基础及侧壁
1.维修
出现裂缝、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）面层
1.维修
出现裂缝、空鼓等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）防水层
1.维修
出现渗漏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（四）给排水设施设备
1.维修
（1）主管道破裂。
（2）消毒、过滤等设施设备渗漏。
（3）水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等。
2.更新
（1）水管、水泵、电机设备经维修后仍达不到要求。
（2）消毒、过滤等设施设备维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（五）相关电气设施设备
1.维修
柜体、开关、元器件、线路等损坏。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）相关电气柜体5年及以上全面翻新。
3.改造
新增、升级换代。
十、环境小品景观维修项目
（一）石桥
1.维修
（1）基层、梁、柱等出现沉降、裂缝等。
（2）面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）堆砌假山、风景石、浮雕和石砌景观等
1.维修
出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等，影响观感效果。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）原木或竹构件、花架、木座椅、塑料座椅、金属座椅等
1.维修
出现翘裂、锈蚀、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新。
3.改造
新建、扩建、改建。
（四）景观亭、廊
1.维修
出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新。
3.改造
新建、扩建、改建。
十一、运动场所维修项目
（一）基础
1.维修
（1）基层沉降、出现裂缝等，影响使用功能和观感效果。
（2）其它原因（如管道爆裂等）造成基础损坏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）面层
1.维修
出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）损坏面积达到50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）文体设施
1.维修
零部件损坏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
十二、围墙、大门维修项目
（一）围墙
1.维修
（1）基层出现裂缝、沉降等。
（2）面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响观感效果。
（3）砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，不符合GB 50203-2002中5.2.5的规定。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（二）大门（如木质、铁质大门等）
1.维修
出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁部件5年及以上全面翻新，木部件3年及以上全面翻新。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）电动大门
1.维修
（1）机电设备及其控制部分等出现故障。
（2）门体出现锈蚀、型材变形、开焊等，影响使用功能。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
十三、绿化设施维修项目
（一）植物（如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等）
1.维修
---
2.更新
干枯、死亡。
3.改造
（1）物业管理区域内树径达到30cm及以上的植物移植。
（2）新增植物。
（二）花台、花坛等
1.维修
出现裂缝、风化、垮塌、沉陷锈蚀、油漆脱落、腐烂等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁构件5年及以上全面翻新，竹木构件3年及以上全面翻新。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）喷灌设施
1.维修
（1）管道破裂。
（2）机电设备出现故障。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。1、
3.改造
新增、设备升级换代。
十四、其它共用设施设备维修项目
（一）围栏、栏杆、扶手等
1.维修
出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新。
3.改造
新建、改建、扩建。
（二）标识牌、信息栏等
1.维修
出现变形、锈蚀、腐烂等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新。
3.改造
新增、改建。
（三）灯具（如路灯、草坪灯杆等）
1.维修
出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）钢铁部件5年及以上全面翻新，竹木部件3年及以上全面翻新。
3.改造
新增、改建。
（四）车棚（非机动车、机动车车棚）
1.维修
出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐烂等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（五）配电房、门卫室、垃圾房等
参照共用部位的维修、改造的相关规定执行。
（六）厕所
参照共用部位及给排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行。
十五、给排水系统维修项目
（一）井道（如雨水、污水、水表、给排水井等）
1.维修
出现管井堵塞、基础沉降等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、改建。
（二）给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等
1.维修
（1）柜（箱）体锈蚀、变形等。
（2）电气元器件烧毁、线路短路等。
（3）电机窜轴、温升超限等。
（4）水泵渗漏、叶轮摩擦等。
（5）其它设备（如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等）出现故障。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（三）处理池（如调节池、化粪池、隔油池等）基础及侧壁
1.维修
出现裂缝、渗漏、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、改建。
（四）给排水管道及附件
1.维修
（1）管道及附件锈蚀、破裂等。
（2）管道支、吊架脱落等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）给水管道内壁材质发生化学变化，水质不符合GB 5749的规定。
3.改造
新建、改建。
（五）阀门（如泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）、配水装置及仪表
1.维修
（1）阀门、配水装置出现渗漏、堵塞、爆裂等。
（2）仪表经检测后达不到使用功能。
（3）电动执行机构出现故障。
2.更新
（1）经维修后达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（六）水箱、水池等
1.维修
出现渗漏、裂缝、变形等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）生活水箱、水池内壁材质发生化学变化，经维修后水质仍不符合GB 5749的规定。
3.改造
新建、扩建、改建。
十六、供配电系统维修项目
（一）强电井
1.维修
出现基础沉降等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建。
（二）高、低压电器
1.维修
（1）柜（箱）体锈蚀、变形等。
（2）仪表经检测后达不到使用功能。
（3）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（4）操纵机构、机械闭锁、电气连锁等出现故障。
2.更新
（1）电器装置经维修后，有关部门巡检仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（三）变压器
1.维修
（1）柜（箱）体锈蚀、变形等。
（2）仪表经检测后达不到使用功能。
（3）绕组、散热片、冷却风扇等出现故障。
（4）绝缘电阻及吸收比达不到要求。
（5）油枕等出现渗油。
2.更新
（1）电器装置经维修后，有关部门巡检仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（四）电力补偿装置
1.维修
（1）柜（箱）体锈蚀、变形等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（3）安全保护、接触设备、功率补偿装置等出现故障。
2.更新
（1）电器装置经维修后，有关部门巡检仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（五）发电机及附属系统
1.维修
（1）控制装置、切换柜、电机等出现故障。
（2）油路系统出现堵塞、漏油等。
（3）冷却系统、过滤系统、供油系统、联动系统等出现故障。
2.更新
（1）电器装置经维修后，有关部门巡检仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（六）母线
1.维修
---
2.更新
腐蚀损坏，导电性能下降，影响使用功能。
3.改造
---
（七）线缆
1.维修
出现短路、断路等，影响使用功能。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增。
（八）线缆线路支吊架、桥架
1.维修
（1）支吊架松动、脱落、缺失等。
（2）桥架锈蚀、变形等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、改建。
十七、电梯维修项目
（一）曳引机
1.维修
---
2.更新
蜗轮、蜗杆、曳引机磨损，达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（二）制动器
1.维修
---
2.更新
经检测不符合GB 7588的规定。
3.改造
新增、升级换代。
（三）电动机
1.维修
对整流子和电刷进行整修或更换，调整后输出电压、电流等参数变化明显增大。
2.更新
（1）经维修仍不能与其它设备正常匹配运行。
（2）经检测不符合相关产品标准的要求。
3.改造
新增、升级换代。
（四）导向轮、曳引轮
1.维修
导向轮、曳引轮磨损。
2.更新
影响使用功能或安全要求。
3.改造
新增、升级换代。
（五）钢丝绳
1.维修
绳头组合不符合相关产品标准的要求。
2.更新
（1）钢丝绳表面有较严重的磨损和锈蚀，其磨损后直径小于原直径的90%。
（2）消影响使用功能或安全要求。
（3）绳头组合、导轮经维修后仍达不到要求
3.改造
新增、升级换代。
（六）限速系统
1.维修
---
2.更新
（1）联动机构等磨损严重，需更换限速器及张紧轮的轴承。
（2）安全钳、上行超速保护装置等不符合相关标准的要求。
3.改造
新增、升级换代。
（七）控制柜
1.维修
主电路板、通讯板及相关元器件损坏。
2.更新
控制柜及励磁柜内元件、主电路板损坏，经维修仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（八）层、轿门系统
1.维修
轿门被撞坏，门锁、导靴、防火层门、玻璃门及玻璃轿壁等损坏。
2.更新
更换门机板、导靴、吊门轮、轴承、防火层门、玻璃门及玻璃轿壁和不能维修的门锁。
3.改造
新增、升级换代。
（九）缓冲器
1.维修
缓冲器开关损坏。
2.更新
缓冲器出现锈死情形。
3.改造
新增、升级换代。
（十）紧急报警系统
1.维修
呼叫电话损坏。
2.更新
呼叫电话经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（十一）呼梯系统
1.维修
按钮损坏。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（十二）液压梯
1.维修
液压泵站、电动单向阀、手动下降阀等出现故障。
2.更新
液压泵站、电动单向阀、手动下降阀等经维修后仍达不到要求，限速切断阀、机械防沉降装置等达不到相关标准的要求。
3.改造
新增、升级换代。
（十三）自动扶梯及自动人行道
1.维修
梯级或踏板、梯级链、滚轮（主轮、副轮）、扶手带等出现故障。
2.更新
梯级或踏板、梯级链、滚轮（主轮、副轮）、扶手带等经维修后仍达不到要求，驱动主机、金属结构、自动扶梯或自动人行道的控制屏等达不到相关标准的要求。
3.改造
新增、升级换代。
十八、弱电系统维修项目
（一）前端设备
1.楼宇自动控制系统的传感器、执行器（含阀门、开关等）等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
2.视频监控系统的摄像机、拾音器等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
3.门禁系统的读卡器、电锁、出门开关等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
4.对讲系统的户内机、电锁、闭门器、出门按钮等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
5.周界防范系统的红外对射、电子围栏、地址模块等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
6.公共广播系统的扬声器等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
7.停车场系统的入口设备、道闸、出口设备、摄像机、车辆检测设备等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
8.信息发布系统的显示器、发声器等。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
（二）传输系统
1.线缆。
（1）维修
出现断路等，影响使用功能。
（2）更新
经维修后仍达不到要求。
（3）改造
新增。
2.线管（槽）、支吊架、桥架。
（1）维修
出现故障，影响使用功能。
（2）更新
A.线管（槽）破裂
B.支吊架松动、脱落、缺失等。
3、桥架锈蚀、变形等。
（3）改造
新增、扩建。
（三）中央处理单元
1.楼宇自动控制系统的控制器、控制柜、软件、服务器、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B.不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
2.视频监控系统的录像机、矩阵、编解码设备、交换机、服务器、存储器、软件、监视器、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B.不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
3.门禁系统的门禁控制器、交换机、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B.不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
4.对讲系统的门口机、管理机、分配模块、联网器、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B.不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
（四）中央处理单元
1.周界防范系统的报警主机、报警模块（盒）、交换机、声光警号、服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B. 不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
2.公共广播系统的功率放大器、前置放大器、调音台、分区器（智能主机）、报警切换器、播放器、软件、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B. 不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
3.停车场系统的服务器、停车场软件、交换机、发卡器、控制柜、岗亭、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B. 不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
4.信息发布系统的服务器、软件、控制柜、不间断供电电源等。
（1）维修
A.各系统出现故障，影响使用功能。
B. 不间断供电电源不能供电、供电电压超出规定供电范围或供电时间低于产品标准。
（2）更新
A.经维修后仍达不到要求。
B.维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）改造
新增、升级换代。
十九、空调系统维修项目
（一）中央控制系统及控制附件
1.维修
（1）控制柜（箱）锈蚀、变形等。
（2）主控板、控制器及其它零部件等出现故障。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）在一个连续的制冷和制热的周期内，主控板、变频器或控制器分别出现3次及以上故障。
3.改造
新增、升级换代。
（二）主机
1.维修
（1）压缩机出现制冷剂不足、温度过高、电流过大或跳闸等。
（2）冷凝器、蒸发器出现泄漏、压力失常等。
（3）主机控制板及附属元器件老化、损坏等。
（4）其它主机附件出现故障。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
（三）主电机、水泵、辅助电机等驱动控制设备
1.维修
（1）主电机、辅助电机运行温度超限。
（2）水泵渗漏、叶轮摩擦等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
（四）风道、风道保温
1.维修
出现锈蚀、破空、漏风、下坠、坍塌、掉渣、破损等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、改建。
（五）管道及附件、阀门
1.维修
（1）管道及附件锈蚀、破裂等。
（2）管道支、吊架脱落等。
（3）阀门出现渗漏、爆裂等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）在一个连续的制冷和制热的周期内，同一个循环系统的管道及附件或阀门分别出现10次及以上渗漏或爆裂，经管道补漏或更换阀门仍无法解决。
3.改造
新建、改建。
（六）换热器、分（集）水器、风机盘管等交换设备
1.维修
出现渗漏、锈蚀、油漆脱落、保温层损坏等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）在一个连续的制冷和制热的周期内，风机盘管出现10次及以上的渗漏或爆裂。
（3）在一个连续的制冷和制热的周期内，换热器（板式）和分（集）水器，集中出现5次及以上的渗漏或爆裂。
（4）在一个连续的制冷和制热的周期内，大型换热器（满液式、壳管式）等出现2个点位及以上的渗漏或爆裂。
3.改造
新增、升级换代。
（七）冷却塔设备
1.维修
出现塔体渗漏、风机异响、油漆脱落、锈蚀、填料老化等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
二十、热源系统维修项目
（一）中央控制/电气系统
1.维修
（1）控制柜（箱）锈蚀、变形等。
主控板、控制器及其它零部件等出现故障。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（二）锅炉本体及系统装置、管路等
1.维修
锅炉本体及系统各附件失效，经检测需进行水垢清洗等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
因原系统不能满足使用要求，有下列情况之一，应改造：
（1）改变原锅炉设计结构。
（2）改变燃烧方式。
（3）改变原锅炉运行参数。
（三）泵及各安全装置、传感装置等
1.维修
（1）泵出现渗漏、叶轮摩擦等。
（2）安全装置、传感装置失效。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（四）给排水管道及附件、阀门
1.维修
（1）管道及附件锈蚀、破裂等。
（2）管道支、吊架脱落等。
（3）阀门出现渗漏、爆裂等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
二十一、火灾自动报警系统维修项目
（一）外围报警设备（如火灾感烟及感温探测器、手动报警按钮、声光报警器等）及相关线路
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
2.更新
经维修后仍不能报警。
3.改造
新增、升级换代。
（二）报警主机、联动控制主机
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（3）柜（箱）锈蚀、变形等。
2.更新
经维修后仍不能报警、实现联动功能。
3.改造
新增、升级换代。
（三）电源控制柜、应急电源箱
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（3）柜（箱）锈蚀、变形等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
二十二、喷淋及消火栓灭火系统维修项目
（一）消防喷淋泵、消火栓泵、稳压泵及气压罐
1.维修
（1）电动机出现异响，联轴器、轴承、密封、线圈等损坏。
（2）泵出现渗漏、叶轮摩擦等。
（3）气压罐油漆脱落、锈蚀、裂缝、皮馕损坏等。
（4）水泵不能正常启动或启动后流量和压力达不到要求。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（二）消防管道及附件
1.维修
（1）管道及附件锈蚀、破裂等。
（2）管道支、吊架脱落等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新建、扩建、改建。
（三）湿式报警阀、压力开关、水流指示器、水力警铃及控制线路等
1.维修
（1）湿式报警阀锈蚀、油漆脱落、渗漏等。
（2）压力开关、水流指示器、水力警铃失灵等。
（3）线路出现短路、断路等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
（四）喷头、消火栓、泵接器及阀门（如止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）
1.维修
消火栓、泵接器、阀门出现锈蚀、油漆脱落、渗漏、爆裂等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
（五）线缆
1.维修
出现短路、断路等，影响使用功能。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增。
（六）电源控制柜
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（3）柜（箱）锈蚀、变形等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（七）消防水箱、水池
1.维修
出现渗漏、裂缝、变形等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新建、扩建、改建。
二十三、防排烟系统维修项目
（一）防排烟风机及联动装置
1.维修
（1）防排烟风机油漆脱落、锈蚀、异响等。
（2）控制线路短路、断路等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（二）风道及附件、风阀、风口、联动装置及线路
1.维修
（1）漏风、缺失、开关损坏等。
（2）联动装置的部件损坏。
（3）线路短路、断路等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新建、改建。
（三）电源控制柜
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关连杆损裂、触点烧蚀、线路短路等。
（3）柜（箱）锈蚀、变形等。
2.更新
经维修后仍达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
二十四、防火分隔系统维修项目
（一）防火卷帘门电机及联动装置
1.维修
（1）电机及联动装置的部件损坏。
（2）线路短路、断路等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（二）防火卷帘门及联动装置
1.维修
（1）防火卷帘门变形、不能正常启闭等。
（2）联动装置的部件损坏。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（三）防火门
1.维修
防火门及闭门器损坏等。
2.更新
（1）经维修后仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
二十五、其它灭火系统及灭火器维修项目
（一）灭火系统（气体、泡沫、干粉）
1.维修
达不到要求，且维修费用达到重置费用的20%及以上。
2.更新
（1）不能正常使用。
（2）泡沫液、干粉达到使用年限。
3.改造
新增、升级换代。
（二）灭火器
1.维修
按GA 95-2007中第6章的规定进行。
2.更新
按GA 95-2007中第7章的规定进行。
二十六、消防电源系统维修项目
（一）消防电源系统
1.维修
（1）线路出现短路、断路等。
（2）各类电气元件及开关等损坏。
（3）柜（箱）锈蚀、变形等。
2.更新
（1）经维修仍达不到要求。
（2）维修费用达到重置费用50%及以上。
（3）蓄电池达不到要求。
3.改造
新增、升级换代。
（二）应急照明和疏散指示标志
1.维修
配件损坏。
2.更新
（1）经维修仍达不到要求。
（2）不能提供正常的照度和照明时间。
3.改造
新增、改建。
二十七、防雷系统维修项目
（一）接闪器
1.维修
（1）3年及以上进行防腐处理。
（2）出现锈蚀、损伤等。
2.更新
经检测，不符合GB 50057的规定，锈蚀部位超过截面的1/3或损伤长度达到30%及以上。
3.改造
新增、升级换代。
（二）引下线、接地装置
1.维修
（1）3年及以上进行防腐处理。
（2）出现锈蚀、线路断路、电腐蚀等。
2.更新
（1）经检测，不符合GB 50057的规定，引下线和等电位连接线锈蚀部位超过截面的1/3或损伤长度达到30%及以上。
（2）测量接地电阻值达不到要求。
（三）避雷器（如阀型、管型等）
1.电导电流及检测串联组合原件的非线性系数差值达不到要求，更新。
2.经测量，灭弧管内径、内部间隙、外部柒层、两端连接、外部间隙和排气、开口端的星形电极齿孔等出现不合格，更新。
（四）电源浪涌保护器、信号、浪涌保护器、天馈浪涌保护器
经检测，不符合GB 50343的规定，更新。
二十八、白蚁防治
（一）共用部位
共用部位维修或改造时，涉及到外墙外围、入室电缆沟、入室管道、沉降缝、伸缩缝等部位1m范围内的土壤，应实施白蚁预防处理。
共用部位的木质结构在维修或改造时，应进行白蚁预防处理。共用部位发生白蚁危害，应进行白蚁灭治处理。
（二）共用设施设备
运动场在维修、更新或改造时，应进行白蚁预防处理。
环境小品景观在维修、更新或改造时，应进行白蚁预防处理。
绿化设施应进行白蚁预防处理。
给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、消防系统在维修、更新或改造时，应对入室部位及使用的木质结构进行白蚁预防处理。
共用设施设备发生白蚁危害，应进行白蚁灭治处理。
二十九、紧急维修
出现以下情况，应依法采取应急措施，及时除险，并实施紧急维修：
（一）楼体外墙装饰面有脱落危险；
（二）屋面、外墙面出现严重渗漏；
（三）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等的各种扶手、栏杆有脱落危险；
（四）专有部分外各类栏杆、围栏、铁门等有脱落危险；
（五）景观工程（如石桥、土丘等）出现坍塌；
（六）因水泵故障和进水管内水管爆裂造成停水；
（七）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍；
（八）因线路故障而引起停电和漏电；
（九）高压柜、环网柜及变压器等出现功能故障；
（十）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；
（十一）消防设施设备出现功能故障；
（十二）其它共用部位及共用设施设备出现安全隐患，必须消除的。

broxm · 发表于 2024-1-14 13:03:32

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